Koristne informacije za stranke

Kaj je pomembno pri najemni pogodbi?

Trenutno smo v situaciji, ko se na trgu pojavlja vedno večje število najemniških stanovanj. Razlog gre pripisati upadu turizma, zaradi epidemije Covid-19. Tako se stanovanja, ki so se pred epidemijo oddajala turistom preko platform AirBNB in Booking, zdaj pojavljajo na najemniškem trgu.

Lastnikom stanovanj, najemodajalcem, na drugi strani pa tudi najemnikom, se porajajo vprašanja v zvezi z najemno pogodbo, na kaj je potrebno biti pri sklenitvi pogodbe pozoren in kaj so njene bistvene sestavine

Najprej je pomembno, da vemo, da najemna razmerja urejata Stanovanjski zakon ter Obligacijski zakonik.

Stanovanjski zakon predpisuje obličnost pogodbe – in sicer, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki.

Bistvene sestavine najemne pogodbe po Stanovanjskem zakonu so:

- opis stanovanja z  lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;

- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;

- ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;

- odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen Stanovanjskega  zakona ;

- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;

- določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;

- višino najemnine ter način in roke plačevanja;

- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);

- določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;

- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;

- način predaje stanovanja.

Zgoraj naštete bistvene sestavine pogodbe, predstavljajo “opomnik” ali “priporočilo” pogodbenim strankam. Tudi, če katerega izmed elementov v pogodbi ni, ne nastopi sankcija neveljavnosti pogodbe. Večina teh elementov se določi na podlagi zakonskih določil.

V izogib nepotrebnim zapletom v prihodnosti, pa je vsekakor priporočljivo, da je v najemni pogodbi zajetih čim več medsebojnih dogovorov med strankama.

V nekaterih primerih svetujemo sklenitev Najemne pogodbe v  obliki notarskega zapisa, ki je neposredno izvršljiv .

Nepremičninski posredniki imamo veliko izkušenj s pripravami in izvedbami takih pogodb v praksi  in vam tako lahko prihranimo marsikateri nepotreben zaplet, ki ga z izkušnjami lažje predvidimo in se mu seveda zato lahko izognemo ter vam pravilno svetujemo tako pri samih določilih pogodbe, kot tudi glede njene obličnosti.