GRADBENO IN UPORABNO DOVOLJENJE
Pridobitev ustrezne dokumentacije, povzroča preglavice predvsem lastnikom rabljenih nepremičnin. Le-ti nemalokrat ugotovijo, da z gradbenim in predvsem uporabnim dovoljenjem ne razpolagajo, šele ko se odločijo za prodajo nepremičnine.
Vsi zgrajeni objekti morajo biti skladni s prostorskimi izvedbenimi akti, izpolnjevati morajo bistvene zahteve in biti evidentirani. Samo tako se šteje, da je objekt legalno zgrajen in ga je mogoče tudi legalno uporabljati.
Legalnost objekta torej pomeni, da ima objekt pridobljeno uporabno dovoljenje.
V kolikor lastnik objekta nima pridobljenega uporabnega dovoljenja ali nima pridobljenega niti uporabnega niti gradbenega dovoljenja, je potrebno dokumentacijo pridobiti. Način pridobitve je odvisen od stanja objekta in od njegove starosti.
V kolikor ima objekt pridobljeno gradbeno dovoljenje in je zgrajen skladno z njim, je postopek pridobitve uporabnega dovoljenja enostaven. Problem predstavljajo predvsem nepremičnine, ki imajo pridobljeno npr. gradbeno dovoljenje za enostanovanjsko stavbo, investitorji pa so se odločili za preoblikovanje v večstanovanjsko stavbo in tako posamezna stanovanja prodali kupcem, ki so se lahko celo vpisali v zemljiško knjigo, banke pa so brez posebnih zahtev odobrile kredit. Tu gre seveda za neskladno gradnjo, pogosto pa se zgodi, da se pri podrobnem pregledu ugotovi, da objekti stojijo na površinah, na katerih gradnja večstanovanjskih stavb ni dovoljena in gre v tem primeru za črno gradnjo, pri kateri legalizacija ni mogoča.
V večstanovanjskih stavbah naj bi dokumentacijo hranil upravnik. V kolikor upravnik dokumentacije nima, pa se lahko lastniki najprej obrnejo na pristojno upravno enoto.
Stavbe zgrajene pred letom 1968
Pri stavbah zgrajenih pred letom 1968, se uporabi postopek pridobitve uporabnega dovoljenja za starejše objekte (118.člen GZ). Za te objekte se šteje, da imajo pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje. Izda se odločba, ki to potrjuje.
To velja za objekte:
- ki so zgrajeni pred 31. decembrom 1967 (če vmes ni bilo spremembe namembnosti in je zemljišče, na katerem stoji objekt evidentirano v zemljiškem katastru).
- enostanovanjske hiše, ki so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja pridobljenega pred 1. januarjem 2003 in so vpisane v zemljiški kataster
- etažirana stanovanja in poslovni prostori, ki so bili rekonstruirani na podlagi gradbenega dovoljenja izdanega pred 1. januarjem 2003
- objekti, ki so se pred 9.11.1996 lahko zgradili na podlagi priglasitve po 46.členu ZGO, če so v uporabi in se jim namembnost po tem datumu ni spremenila
Pred pridobitvijo odločbe, je potrebno poskrbeti za vpis stavbe v kataster stavb in seveda imeti dokazilo, da je stavba res stala že pred letom 1968 in je ostala nespremenjena.
V primeru, da se ugotovi, da stavba ni zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem oziroma se je po letu 1968 npr. dodal prizidek (brez ustreznega dovoljenja), pa je potrebno iti v postopek legalizacije.
Objekti zgrajeni pred letom 1998
Za objekt daljšega obstoja, se šteje objekte zgrajene pred 1. januarjem 1998 (117.člen GZ). Tudi v primeru, da objekti niso zgrajeni skladno z gradbenim dovoljenjem ali pa so zgrajeni brez gradbenega dovoljenja, lahko s postopkom legalizacije pridobijo tako gradbeno, kot tudi uporabno dovoljenje. Pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja, je potrebno objekt vpisati v Kataster stavb, po potrebi pridobiti aeroposnetek ali kakšno drugo dokazilo o obstoju in obliki objekta, priložiti potrdilo o plačanem komunalnem prispevku oziroma plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo ter ustrezno višino komunalnega prispevka. Zaključni dokument, ki ga izda upravna enota je Dovoljenje za objekt daljšega obstoja.
Za stavbe zgrajene po letu 2003, pa Zakon o graditvi objektov predpisuje obvezno pridobitev uporabnega dovoljenja za vse objekte. Hiše, zgrajene in naseljenje od 1.1.2003, potrebujejo gradbeno dovoljenje in formalno pred vselitvijo potrebujejo uporabno dovoljenje.
Vsekakor se je pred prodajo ali nakupom nepremičnine, priporočljivo najprej prepričati ali ima objekt vso potrebno dokumentacijo oziroma kakšni so postopki in seveda tudi stroški povezani z njeno pridobitvijo.