Novosti v Gradbeni Zakonodaji

Pred tremi leti je prišel v veljavo nov Gradbeni zakon, ki je povzročil kar nekaj preglavic predvsem prodajalcem hiš in stanovanj, ki niso imeli Uporabnega dovoljenja. Dne 31.decembra 2021 je prišel v veljavo nov Gradbeni zakon, ki vstopa v uporabo 1.junija 2022. 

Ker redno spremljamo spremembe na vseh področjih, ki so pomembna za trg nepremičnin, smo se 22.3.udeležili izobraževalnega seminarja o spremembah na področju gradbene zakonodaje, ki je potekal na Gospodarski zbornici.

POMEMBNEJŠE SPREMEMBE IN NOVOSTI

Prenovljen gradbeni zakon je dobrodošel predvsem za vse lastnike hiš in stanovanj, ki nimate Uporabnega dovoljenja in tistih, ki nepremičnine nimate zgrajene skladno z Gradbenim dovoljenjem ali pa to sploh ni bilo pridobljeno. 

Za Uporabno dovoljenje po novem velja: Ima ga vsaka enostanovanjska stavba, zgrajena pred 1.junijem 2018

To velja za vse enostanovanjske hiše, ki so bile, kot rečeno, zgrajene pred 1.junijem 2018, pod pogojem, da so bile zgrajene skladno z Gradbenim dovoljenjem in so tudi ustrezno evidentirane. Za tovrstne stavbe se šteje, da Uporabno dovoljenje imajo. 

Do sedaj je veljalo, da se je avtomatično štelo, da ima stavba gradbeno dovoljenje, v primeru, da je bila zgrajena pred letom 1968, torej do 31.12.1967. 

Zakaj večina enostanovanjskih stavb nima Uporabnega dovoljenja?

Do leta 2018, ko je začel veljati nov gradbeni zakon, Uporabno dovoljenje za enostanovanjske stavbe ni bilo potrebno. Od leta 2018, ko je zakon prišel v veljavo pa so uzakonili, da ga morajo imeti vse stavbe. 

Spremembe pri legalizaciji stavb

Do zdaj je veljalo, da lahko lastnik neskladne ali črne gradnje, po poenostavljenem postopku, legalizira oziroma pridobi Dovoljenje za objekt daljšega obstoja, za stavbe zgrajene pred letom 1998. Po novem zakonu, ki se bo začel uporabljati 1. junija letos, pa bo to veljalo za objekte zgrajene pred letom 2005. Pogoj je seveda, da je objekt ostal v stanju, v kakršnem je bil pred letom 2005 - brez rekonstrukcij, nadzidav, prizidav, nadstreškov, ipd..

V nasprotnem primeru, pa ima lastnik take nepremičnine dve možnosti: 

- hkrati z legalizacijo stavbe zgrajene pred letom 2005, lahko sproži postopek pridobitve dovoljenja za prizidek, nadstrešek ali drugo prizidavo/nadzidavo, dograjeno kasneje. Oboje pa se bo vodilo v istem postopku. 

- legalizira lahko samo del objekta (torej del zgrajen pred letom 2005), v kolikor je mogoče jasno ločiti ta dva dela

Zgoraj omenjeno ne velja za objekte, ki so označeni kot nevarni objekti in je bil za njih že izrečen inšpekcijski ukrep. 

UPORABNO DOVOLJENJE ZA OBSTOJEČE OBJEKTE

Obstoječi objekt zgrajen pred letom 2005 z Gradbenim dovoljenjem

Pogoji za pridobitev Uporabnega dovoljenja so: vpis v kataster stavb (dokazilo, da je bila zahteva za vpis vložena), ni izrečenega inšpekcijskega ukrepa, izjava pooblaščenega strokovanjaka, da je objekt zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem. 

Obstoječa enostanovanjska stavba zgrajena pred 1.junijem 2018 z Gradbenim dovoljenjem

Pogoji za pridobitev Uporabnega dovoljenja so: vpis v kataster stavb (dokazilo, da je bila zahteva za vpis vložena), ni izrečenega inšpekcijskega ukrepa, izjava pooblaščenega strokovanjaka, da je objekt zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem. 

Domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po ZGO-1 (pogoji 197. in 198. člen)

Kot smo omenili že na začetku članka, se je tudi do sedaj že avtomatično štelo, da ima stavba gradbeno dovoljenje, v primeru, da je bila zgrajena pred letom 1968, torej do 31.12.1967. Je pa tudi pri teh objektih za njihovo legalizacijo potrebno sprožiti postopek, pri katerem je potrebno izpolnjevati pogoje, da je bila stavba res zgrajena pred 1968 in se ji od takrat namembnosti ni bistveno spremenila. Na ta način je možno pridobiti Odločbo o domnevi izdanega Gradbenega in Uporabnega dovoljenja tudi za posamezno stanovanje ali prostor v etažni lasntini. Enako velja za enostavnovanjske stavbe, ki so bile zgrajene na podlagi Gradbenega dovoljenja in so z dnem uveljavitve tega zakona v uporabi ter za posamezna stanovanja in poslovne prostore v etažni lasnini, ki so bila rekonstruirana na podlagi Gradbenega dovoljenja. 

Objekt daljšega obstoja BREZ Gradbenega dovoljenja

Poenostavljena legalizacija (Dovoljenje za objekt daljšega obstoja)

Za legalizacijo objektov zgrajenih pred letom 2005, torej ne potrebujete gradbenega dovoljenja, namesto tega se po plačilu komunalnega prispevka in nadomestila za degradacijo in uzurpacijo, izda Dovoljenje za objekt daljšega obstoja. Je pa potrebna previdnost, saj bo tako dovoljenje veljalo pogojno in ga lahko pristojni organ na zahtevo občine ali vlade tudi razveljavi. 

Vlogi za Dovoljenje za objekt daljšega obstoja se priloži:

– zemljiškokatastrski načrt, če je objekt vpisan v kataster nepremičnin, oziroma elaborat v skladu z zakonom, ki ureja kataster nepremičnin, če ta še ni vpisan, kadar je takšen vpis predpisan;

– posnetek obstoječega stanja (tlorisi, prerezi in pogledi oziroma drugi posnetki in dimenzije objekta, površina gradbene parcele, če se parcela določa, pri stavbah tudi tlorisi vseh etaž z osnovnimi merami prostorov, seznamom prostorov s površinami in podatek o bruto tlorisni površini ter pri stavbah kulturne dediščine tudi vse fasade);

– dokazilo o izkazani pravici graditi, če investitor v zemljiški knjigi nima vpisane lastninske

– dokazilo o daljšem obstoju objekta.

Prednosti: 

- enostavnejša

- cenejša

Slabosti: 

- manj zanesljiva

Prednosti legalizacije po rednem postopku

Če za Poenostavljeno legalizacijo, velja, da je zelo enostavna in tudi cenovno ugodna, pa je Legalizacija po rednem postopku časovno in finančno manj ugodna. Pri tovrstni legalizaciji se preveri skladnost stavbe z vsemi predpisi, pridobiti je potrebno vsa soglasja, kot v primeru novogradnje (tudi morebitna potrebna soglasja sosedov). Po končanem postopek pa objekt pridobi Gradbeno dovoljenje in Uporabno dovoljenje. 

Prednosti: 

- večja zanesljivost (skladno z vsemi predpisi)

Slabosti: 

- dražja

- zahtevnejša